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中梁:营收净利双升 融资结构有待改善

发布时间:2019-11-03 14:39:38
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被誉为“小田园”和“房地产黑马”的中梁控股,因其收入和净利润等优秀的核心财务指标再次受到外界关注。《中国日报》显示,中粮控股的收入在2019年上半年翻了一倍多,占核心净利润增长的80%以上。然而,作为今年7月登陆HKEx后的首次中期业绩披露,CMEC在债务和融资方面的表现略差:融资渠道严重依赖信任,融资成本高。2019年,住房企业普遍面临持续控制政策和融资压力的双重考验。随着销售增长放缓,中粮控股在业务布局调整过程中,未来市场能否继续保持高增长趋势,核心财务指标能否实现高增长,还有待市场观察。

净收入大幅增加。

销售增长放缓

收入和净利润的大幅增长是CMHC中期报告中最突出的项目。半年度报告显示,2019年上半年,中粮控股实现结算业务收入205.57亿元,同比增长111.2%。上半年,上市公司股东应占综合净利润12.32亿元,同比增长88.4%。净利润50.35亿元,同比增长89.2%。

不同于净利润和毛利率的双重增长,中粮控股公司2019年年中利润率有所不同:毛利率从去年同期的27.3%下降到24.5%;净利润同比增长至9.2%。关于毛利率下降,中梁控股表示,主要原因是本期交付的物业项目土地成本高于售价。

销售方面,2019年上半年,中梁控股合同销售额和销售面积分别为637亿元和603万平方米,同比增长27%和29%。报告期内,合同销售额排名第15位。

2016年至2018年的三年间,中粮控股的销售业绩从三位数突破到四位数,规模排名也从前30位跃升至前20位。然而,尽管它稳稳地跻身前30名,但销售增长率已经开始放缓。

根据财务报告,中梁2016年至2018年的年度合同销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,合同销售额增幅从2017年的241.58%下降至2018年的56.39%。

然而,除了市场降温因素导致的销售增长放缓之外,对于已经步入1000亿元的中粮来说,由于企业规模基数较大,后续业绩增长的空间必然会有所缩小。

从3-4行到1-2行

积极的业务布局“结构调整”

目前,在三线、四线城市房地产市场降温、房改红利逐渐流失的新市场形势下,曾经持有大量头寸的原三线、四线中梁控股公司打算改变思路。

据统计,2016年至2018年,中粮控股分别收到63块、119块和221块地块,其中34块、88块和168块地块分别位于三线城市和四线城市,分别占54%、74%和76%。半年度报告显示,2019年上半年,中粮控股进入国内18个新城市,包括Xi安、天津、南京等重点二三线城市。新增地块70块,新增规划建筑面积810万平方米。

中粮控股将业务布局调整到一线和二线更像是对房地产变化的战略回应和及时调整。在国内房地产市场低迷、三线四线奖金缩水的新阶段,只有平衡城市布局,才能更有效地抵御行业周期和政策变化带来的市场波动风险。

事实上,中梁控股有限公司管理层关于调整业务布局的思路也与上述判断一致。在2019年中期业绩报告中,中国中梁控股副总裁余思嘉(Yu scarlett)曾表示,“为了有效分散经济和政策风险,(中国中梁)在销售战略储备方面,在全国所有地区和所有级别都有城市布局。”

过度依赖信任

融资结构需要改进

2019年,住房企业普遍面临双重考验:第一,监管政策的延续;第二,来自融资环境的压力。然而,在上述双重考验下,几乎所有房地产企业都面临融资和销售压力,中粮控股也不能幸免。

参照“2019年1300亿元”的销售目标,中粮控股在2019年上半年完成了48.97%的年度销售计划。根据最新公告,该公司前九个月销售额达1005亿元,达到年度目标的77.31%。忠良表示,该公司仍有信心实现其2019年销售目标。

然而,光大证券(光大证券)的一份研究论文指出,随着预期的房价调整蔓延至较低的一线城市,温室效应改革减弱的影响继续显现,三线和四线城市可能有更明显的放缓压力。“三线、四线城市房地产市场的降温和温室改革红利的逐渐消失,将对中粮控股的销售产生很大影响,未来仍需进一步观察。”论文总结如下。

融资渠道严重依赖信任,融资成本高,这也是外界关注的主要问题。

根据半年度报告,截至2019年6月30日,中粮控股银行贷款145.6亿元,其他贷款142.2亿元。其中,大量其他贷款来自信托渠道。融资成本同比增长74.3%,至2.5亿元。此外,其总借款的加权平均债务成本为10%,较2018年底的9.9%进一步增加。

对此,中粮控股表示,目前的融资成本反映了公司上市前的融资渠道。上市后,公司的融资渠道有望进一步拓展,融资结构的改善将有助于降低融资成本。

然而,在信托渠道融资成本高、海外发行债券难度加大的现实下,中梁控股也承认,上市后,公司将追求更稳定的发展,进一步拓宽融资渠道,努力平衡债务与规模扩张,追求无风险销售增长。《今日北京商报》记者董亮荣磊

资料来源:北京今日商业网

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